[스크랩] 법의 테두리안에서 전세금 지키기라는것이!!
아주 쉬운 것 같으면서 어려운 것이 당하지 않고 산다는 것입니다.
우리는 여러 곳에서 여러 가지의 일로 크고 작게 피해를 보는 일들에 익숙해져 있습니다.
억울한 사람들이 발생하지 않도록 있는 것이 '법'이지만, 법원은... 판사는... 증거에 입각해 판결을 내리다 보니,
상식으로 대하기도, 양심에 맡기기도 어려운 것이 그것입니다.
"전세금" 이것은 한 가족의 "전부"입니다.
이것을 잃으면 전부를 잃는 것이 됩니다.
다음은 최근 기사의 일부내용입니다. -경향신문에서 일부 발췌-
다섯 식구의 가장인 ㄱ씨(50)는 2011년 2월 인천 송도신도시의 30평형대 아파트에 전세 재계약을 했다가 최근 전세보증금 1억1000만원을 몽땅 떼였다. 재계약 당시 담보대출이 3억원 있었지만 당시 아파트 시세는 4억5000만원이었고, 부동산중개업소 등도 집값이 더 떨어지지는 않을 테니 별탈이 없을 것이라고 했다. ㄱ씨는 재계약 전에 채권자인 은행에 문의해 “집주인이 원리금을 잘 갚고 있어 별 문제가 없다”는 답변을 듣고 안심했다.
기사의 내용을 보면....
전세보증금을 몽땅 떼였다..라고 되어 있습니다.
임대차 보호법에는 세입자를 최우선 변제한다고 되어 있는데...설마 전부 떼였을까요?
그러나, 위의 세입자는 전부 떼인 것이 맞습니다.
우리가 잘 알고 있지 못하는 것 중의 하나가
소액임차인 최우선 변제라는 조항입니다.
위의 경우를 보고 자세히 파헤쳐보면....
세입자입장에서 재계약 시점에 대출금 3억원에 대한 부담이 있었을겁니다.
그래서 취할 수 있었던 행동이..중개업소와 해당은행에 문의하는 정도였고, 기사 내용처럼.. 집주인이
원리금을 잘 갚고 있다는 말을 들었습니다.
그래서 안전하다는 판단하에, 재계약을 했고, 문제는 재계약 이후, 집주인이 3천여만원의 추가대출을
은행으로부터 받았고, 연체가 되기 시작하면서 집이 경매로 넘어가게 된 것입니다.
경매시 순위를 보면
1순위 경매비용및 조세채권,임금채권 등
2순위 은행 3억원(채권최고액 3억6천만원--이금액 전체가 전세금보다 선순위가 됩니다)
3순위 전세금 1억1천만원
4순위 후순위 대출은행 3천여만원
제아무리 시세가 4억5천만원이라도 1~2순위 금액보다 더 높은 금액의 낙찰가를 기대하시면 곤란합니다.
그래서 3순위인 전세금 전체를 날리게 된 것입니다.
그럼, 소액임차인 최우선변제(임대차보호법)는 빛좋은 개살구인가?
인천의 경우 정확하지는 않지만 아마도 6500만원(보증금)이하여야 최우선 변제 대상이 될겁니다.
서울은 7500만원
네..전세금(보증금)의 규모가 법이 정한 금액을 초과하면 변제를 받지 못한다는 뜻입니다.
우리나라 대부분의 전세(일부월세 제외)를 살고 계신 세입자들은...
최우선 변제의 범위에 들지 못한다는 슬픈 현실이며, 법의 보호라는 미명하에 비명을 지르고 있는 형국입니다.
즉, 당해 보고 나서 깨닫는다는 것입니다.
언론에 심각하게 자세히 소개되지는 않지만...
세입자가 존재하는 경우... 경매에 넘어간 건을 조사해 보면...
80%이상의 세입자가 일부 또는 전부의 전세금을 떼인다고 합니다.
또한, 심심치 않게 살고 있던 세입자가 '울며 겨자먹기 식'으로 낙찰을 받는 경우도 많이 있다라는 슬픈 현실..
즉, 세입자가 있는 집이 경매로 넘어가면... 원튼, 원하지 않든...... 세입자의 손해가 불가피한게 현재의
경매시장입니다.
아... 한가지...
대출이 전혀 없는 집은 경매에 넘어가지 않을까요?
이 경우는 극과 극으로 나뉩니다.
아예 은행빚이 없는 경우와
살다보니, 어려워져서 후순위 대출을 받는 경우로 나뉩니다.
후자의 경우... 연체되면 경매에 넘어가는 것입니다.
이 경우는 대체적으로 전세금보다 높은 낙찰가를 받는다면...전세금이 안전한 경우입니다. 극히 드문 케이스..
제가 많은 세입자들이 알고 있는 이런 사실을 재차 강조하는 이유는...
요즘...
귀찮다는 이유로...
또한...
부동산 대세 하락기를 버틸수 있는 유일한 카드인 전세금 인상과 전세대출 증가로...
아무 생각없이...
전세금을 '덜컥' 올려주는 사례가 많이 있기 때문입니다.
전세금이 매매가와 키스한다는 얘기가 심심찮게 나오고 있는데요...
이것이 얼마나 위험한 것인지...
안전할 것 같았던 전세금이... 2년뒤에 왜 일부, 전부를 떼이게 되는지...조금 과장해서 예를 들어 보겠습니다.
시세 5억의 아파트..
대출 없음..
전세금 3억원...
2년 살고 나니.. 전세금 5천만원 올려달라고 합니다.
'그냥 덜컥' 올려줍니다.
2년뒤 시세가 4억원으로 떨어집니다.(감정가를 말하는게 아닙니다. kb시세등의 감정가가 아닌 실거래가격)
내가 3억5천만원으로 은행보다 선순위를 차지하고 있기에 안심을 하게 됩니다.
집은 안팔리고(세입자가 있는 집은 요즘 같은 때에는 더더욱 거래가 힘듭니다)
가격은 떨어지고...
소득은 줄어들고...
후순위 대출을 받게 됩니다.(세입자가 있어서 많은 대출은 안되지만..캐피탈등에서는 소득증빙이 되면 시세의
90~100%에 가까운 대출을 해줍니다.여기서 후순위 대출금액의 많고 적음이 중요하지는 않습니다.)
연체가 됩니다.
경매에 넘어갑니다.
시세의 70%에 낙찰이 됩니다. 2억8천만원--> 전세금 일부를 떼이게 됩니다.
시세의 80%에 낙찰이 됩니다. 3억2천만원--> 전세금 일부를 떼이게 됩니다.
시세의 90%에 낙찰이 됩니다. 3억6천만원--> 전세금 거의 안전하게 받게 됩니다. 그렇지만, 이렇게 높게
낙찰될 확률은 없다고 보시면 됩니다.
2년뒤의 주택시장을 아주 낙관적으로 보신다면... 덜컥 올려주셔도 됩니다만,
많은 부동산 전문가들은 그렇게 내다 보지 않고 있다는 점을 기억하시길 바랍니다.
그런데, 수도권 곳곳에 미분양 아파트가 널려있는데... 그런곳들을 전세나 임대로 전환하면 어떨까요?
정부도 건설사도 모르는 것이 아닙니다.
다만, 그곳의 전세금이 집값대비 턱없이 낮다는데 문제가 있습니다.
김포의 아파트 분양가 4~5억원...전세가 1억 5천 미만...
전세금 받아서는 해결이 안된다는 결론...
그래서 나온 것이, 세입자가 소유권이전을 해서 대출 이빠이 땡겨쓰는 '반사기 분양'
'살아보고 전세'입니다. 에프터리빙, 프리리빙...
벌써 이 방식은 피해자가 나오고 있습니다. 이미 기사가 나오기 시작했죠..
그래서 내달말에 나오는 '렌트 푸어' 정책
임대인이 대출을 받고, 세입자가 이자를 내는 방식의 말도 안되는 정책...
임대인에게 주어지는 혜택이....
-전세금에 대한 소득(세액)공제 정도가 임대인이 받을 수 있는 금전적인 혜택이라는 점..
-세입자가 연체할 경우는? 대한주택보증에서 보증을 서주기 때문에 큰 걱정없이 진행 가능하지만..
임대인이.. 귀찮게 대출 받으면서 까지 전세입자를 배려한다? 대한민국에서....
이런 대책으로 미분양 아파트 양도세 면제로 줄서서 매입할 것이다? 말도 안되지 않습니까!!!
차라리, 위험한 전세시장의 세입자 보호를 위해 소액임차인 최우선 변제의 조항을 현실에 맞게
고쳐주는 것(임대차보호법 개정)이 돈 안들이고 서민을 위하는 길일텐데요...
제 생각이 틀리수도 있을겁니다.
하지만, 지금처럼 일부지역의 전세값 상승에 대한 불가피한 상황을 전국의 상황인듯 보도하는 언론의 행태는
분명 잘못된 것 같습니다.
서울지역 작년대비 전세값 평균 1000만원 가량 상승되었다고 하는데...
이정도의 수치는 해마다 겪었던 정도의 상승폭에 지나지 않거나 오히려 줄어든 겁니다.
서울 곳곳의 뉴타운 또는 재개발 지역은...
세를 놓지 못하는 빈집들이 즐비하다는 겁니다.
새아파트를 분양받고 입주도 못하고, 세도 못놓는 상황에 놓인 하우스푸어들이 주변에 얼마나 많은지는...
각자 주변에서도 손쉽게 찾으실 수 있을겁니다.
이것 하나만 기억하십시요...
아파트(주택)가격의 폭락을 겨우 겨우 막아준 것이 전세라는 사실을....
결국, 전세금은 매매가를 추월할 수 없다는 만고의 진리까지 더해진다면...
또한, 시세의 60%의 전세금은 안전하지 않다는 위기감을 많은 세입자들이 깨닫게 된다면...
정부의 부동산 공급정책이...
미분양 따위를 해결해 주기 위해... 공급을 줄이거나, 공급을 아예 하지 않는 정도의 미봉책이라면...
취득세 영구감면등... 실제 거래 실종의 원인을 부동산 거품에서 찾으려 하지 않고,
거품의 1%, 2%인 세금에서 찾으려 한다는 점...
그러한 정책 마저도 같은 편인 지자체에서는 쌍심지를 켜고 반대하고 있다는 점...
거래가 되지 않으니,
대출을 해줘서라도 세입자(높은 전세금의)를 양산하려 한다는 점...
주변에 대출 있는 사람들의 한결같은 소망은 집을 싸게라도 팔려고 한다는 점...
정부에서 곧, 렌트푸어라는 신조어까지 만들면서 발표할 정책에....
얼마나 많은 하우스푸어, 렌트푸어들의 실망의 한숨소리가 들릴련지...
제 예전글에서..귀차니즘으로 전세금 '덜컥'올려주지 말라는 경고의 글을 드린적이 있습니다.
혹시, 본인이, 또는 주변에 지인이... 이런 상황에 놓여 있다면~
안전한 전세를 찾아 '귀찮아도 이사를 감행'하여...피같은 전재산을 지키라고 조언해 주셔야 하지 않을까요?
**실제로 에프터리빙, 프리리빙에 들어갔다가 피해를 본 사람들의 이야기가 인터넷 신문에 짤막하게
보도되고 끝나는게 현실입니다.
우리 주변에는 알고도 당하고, 모르고도 당하는 사람들... 위험에 노출된 분들이 생각보다 많습니다.
언론도 지켜주지 않는 그런 사람들을...
건설사가, 정부가 지켜줄 것이라 믿는 순진한 애국자들도 많습니다.
그 애국은 조금만 더 길게 가서 보면 매국인것입니다 **
아직까지 법에서는 전세금을 완벽하게 지켜주지 못합니다.
스스로 지키셔야 합니다.
//글 자주 올리지 못해 죄송합니다. 먹고 살기 힘들어서 그러한 것이니..너그러이 용서해 주시구요~~
누군지 몰라도 저를 남몰래 도와주시는 분!! 정말 고맙습니다. 언젠가는 실체를 밝혀주시길 바래봅니다.
소주한잔 하셔야죠...//