[스크랩] 중국은행 업무 알기 - 개인주택담보 대출

<중국은행>

중국은행의 홈페이지는 www.boc.cn 입니다. 

  

은행업무야 한국과 대동소이하겠으나 보다 자세하게 알기 위해 하나씩 분석정리해 보겠습니다.

개인금융서비스 : 개인금융서비스는 중국은행의 기본업무중의 하나이고 한국에는 한국은행이 은행들의은행이지만 중국은행은일반인을 상대로 금융업무를 보고 있는데, 예금, 가치유지, 수익, 송금, 환전, 소비지출 등 여러 서비스가 있습니다.

 

개인금융서비스 위에 커서를 놓으면 메뉴가 아래로 펼쳐집니다. 그 중에 ‘리차이’ 재테크 업무에는 어떤 것이 있는지 살펴보겠습니다.

1.예금업무

2.종합대출업무

3.재테크업무

4.외환업무

5.인민페 재태크

6.경외 재무관리 대리 서비스

7.은행카드

8.송금 및 외국환 결산

9.복리서비스

10.출국금융서비스

11.전자은행 서비스

12.개인은행

 

이 중에 3번째인 재테크 업무를 선택하면 아래와 같이 새 창으로 열립니다.

 

 

 

이중에 세번째 재테크 업무에 가장 관심이 많으므로 이 부분을 먼저 살펴겠습니다.

재테크 항목에서 하위 서비스가 여러가지가 있는데, 재테크에 대해서 무언가 가르쳐 줄 것 같아서 ‘재테크학원’을 들어가보죠.

 

1.담보대출

2.외환

3.펀드(기금)

4.채권

5.주식

6.보험

이렇게 6가지 항목으로 재테크 수단을 설명해 놓았다.

담보대출부터 차례로 살펴보겠다.

 

<담보대출센터>

주택구매 개요

오늘날, 복리분방정책의 중단만큼 국민의 생활에 큰 영향을 미친 국가의 정책은 없었을 것이다. 복리분방은 중국에서 오래 상영된 옛날영화라면 모든 일에는 끝이 있는 법, 분방정책도 예외가 아니었다.

시간이 흘러감에 따라 복리분방의 폐단이 날로 눈의 띄자, 기업에서는 부담을 크게 느끼고 불합리한 분방제도 또한 사람들의 적극성을 바꿀 방법이 없었다.

결국, 정부에서도 복리분방이라는 종양에 칼을 댈 수 밖에 없었고, 국민들도 새로운 소비방식을 받아들여야만 했는데 바로 돈을 빌려서 주택을 사는 것이었다.

그러나 주택가격으로 본다면 일부를 제외하고는 1평방미터에 수천위안이라는 가격에 말문이 막히고 보통 월급생활자라면 받아들일 수 없는 가격이었다. 이에 정부에서 주택담보대출이라는 제도를 내놓았고 이것이 각종 매체에 자주 등장하는 바로 그 제도이다.

주택담보대출이란 은행에서 돈을 빌려서 주택을 구입한 후 일정기간 동안 원금과 이자를 분할납부하는 방식을 말한다. 먼저 주택을 고른 후, 요구에 따라 일정 부분을 미리 부동산업자나 은행에 납부 하고, 먼저 집에 들어가 편히 살면된다. 남은 대금은 은행에서 부동산업자에게 미리 냈다.

그런데 은행에서는 괜히 돈을 빌려준 것이 아니므로 대출자는 은행에서 지정한 물건을 담보로 하고 매월 은행에 빌린 돈과 이자를 은행에 갑아 나가는 것이다. 자세한 내용은 은행과 대출자가 약정한 계약에 따라 정해진다.

이러한 주택구매방식은 중국인의 전통적인 소비방식과 다른 점이 있는데, 이것은 곧 내일의 돈으로 오늘 물건을 사는 식이다.

집을 사는 데는 큰 돈이 들어가는데 빚을 지는 것을 싫어하여 집을 살 만한 큰 돈이 있어서 그것을 집사는데 다 써버린다면? 그 돈을 혹시 다른 곳에 투자할 기회를 잃는 셈이므로 일정하고 안정적인 수입이 있다면 담보대출로 집을 사는 것이 현명한 선택일 것이다.

 

 

주택담보대출에는 크게 3가지 대출방식이 있다.

개인주택상업성대출/ 개인주택공기금대출/ 개인주택조합대출

 

개인주택상업성대출은 일종은 은행에서 신용자금으로 실시하는 직영대출이며 만일 이 대출을 신청하면 반드시 완전한 민사행위능력의 자연인임과 해당도시의 성진에 거주하고 있음을 증명해야 한다. 은행에서는 구매한 주택의 재산권을 저당으로 설정하여 대출을 갚는데 보증으로 삼는다.

 

개인주택공기금대출은 개인주택상업성대출과 가장 큰 차이를 보이는 부분이 바로 공기금대출의 재원은 정책성을 가진 주택공기금에 있다는 것이다. 일종의 위탁대출이다. 반면에 상업성대출의 재원은 은행 자산이다.

그러므로 공기금대출 신청시에 기본조건은 주택공기금에 예금을 해야 한다. 그럼 상업성대출을 수속처리함과 동시에 은행에 개인주택공기금대출을 신청할 수가 있다. 이렇게 하는 것을 개인주택조합대출이라고 한다. (한국에서 말하는 무슨 무슨 조합의 의미가 아니라 위에서 말한 두 가지 방식의 혼합형이라는 의미임)

 

공기금대출은 상업성대출과 비교하여 혜택이 적지 않은데 대출이율이 상업대출보다 1%정도 낮으므로 공기금 대출조건에 부합되면 공기금대출을 꼭 신청하는 것이 좋다. 적지 않은 돈을 절약할 수 있다.

만약에 일정금액을 공기금에 예금했다면, 여기서 최고액을 대출하고 나머지 부족한 부분을 상업대출로 메우려고 한다면 조합대출이 최선의 선택이 될 것이다.

만일 공기금을 내지 않았다면 다른 생각하지 말고 그냥 개인주택상업대출을 신청하라.

 

상업대출신청의 기본조건

갑돌이는 몇 년간 직장을 다녔는데 주택을 임대하여 사는 것이 고생스러운데, 담보대출로 주택을 살 수 있다는 말을 들었다. 여기저기 알아보고 자기처럼 주택공기금을 예금하지 않은 사람은 개인주택상업대출밖에 신청할 수 없다는 것을 알았다.

이자에서 일정한 혜택을 볼 수는 없었지만 갑돌이는 용감하게 나아가 내집마련의 꿈을 펼치려고 한다. 몇 개월간 집을 찾아 헤맨 후 마음에 드는 집을 발견하였다. 부동산업자가 찾아주었는데 갑돌이는 부동산회사와 서로 연결된 은행으로 갔다.

은행에 도착한 후, 갑돌이는 눈물을 가득 머금고 은행대출담당자와 만나서 그의 수년간의 꿈을 말했는데 은행대출담당자는 정말 도와주고는 싶으나 은행에는 은행규칙이 있어서 대출조건에 부합해야만 대출이 가능하다고 말했다. 갑돌이는 덜덜 떨면서 은행의 대출문서를 펼쳤다. 첫번째 페이지에 4항의 조건이 나왔다.

 

1.민사행위능력을 완전히 갖춘 중국인 및 중국대륙에 거류권이 있는 경외,외국민

2.주택구입의 최초납입금이 주택가격총액의 30%보다 낮아서는 안됨

3.안정적인 경제수입과 대출금 상환능력이 있을 것

4.주택방산증의 담보에 동의할 것

 

이 4항을 다 읽고난 후 갑돌이는 3가지 조건은 알았고 자격이 되는데 첫번째항을 잘 이해를 못했다. 민사행위능력을 완전히 갖출 것? 이의 표정을 보고 대출담당자가 설명해 주었다.

중국민법규정상 만18세생일을 넘기면 공민 즉 성년이 되어 완전한 민사행위의 능력을 갖추게 된다. 독립된 인격체로써 민사활동을 할 수가 있다. 16세이상 18세이하의 공민은 자신의 노동수입을 주요생활을 할 재원이 발생하면 역시 완전한 민사행위능력을 갖춘 개인으로 본다.

갑돌이는 26세, 자기 급여로 벌어먹고 정상적인 정신을 갖추었으므로 완전한 민사행위능력을 갖춘 개인에 해당된다.

여기까지 듣고 갑돌이는 기뻐서 말했다. 상업대출신청자격을 다 갖추었다~!

이에 대출담당자는 이것은 가장 기본적인 조건일 뿐이다. 구체적인 신청조건은 각 지방, 은행 마다 규정이 조금씩 다르다. 그러므로 대출을 신청하여 대출금이 나오기까지는 아직 멀었다.

그럼 갑돌이는 또 무엇을 더 봐야 하나? 그가 조건을 갖출 수 있을까?

상업대출신청의 보충조건을 더 살펴보자.

 

상업대출신청의 보충조건

1.합법적호구부를 가질 것 (소재도시에 한함), 신분증 또는 영업집조, 법인대표증명 또는 합법거류증, 여권, 소재도시 주택구매은행이 지정한 개발상의 주택

2.은행에 구좌를 개설하여 주택구매가의 최소 30%를 예금하거나 부동산업체에 최초납입을 할 것.

3.유효한 주택구매계약을 갖출 것, 협의 및 기타 증명서류

4.주택구매계약하에 주택물업의 담보에 동의할 것

5.대출계약의 모든 조건에 동의할 것

6.은행규정의 기타 조건

 

상업대출액을 결정할 때 참고해야 할 사항

지친 몸을 이끌고 월세집으로 돌아온 갑돌이는 사방을 둘어보고 새집에 들어갈 기대에 부풀었다. 오늘 하루 갑돌이는 적잖은 일을 처리했다. 아침 일찍 부동산회사에 가서 1차금을 지불하고, 또 은행에서 요구한 자료를 전부 변호사에게 검증을 마쳤다. 소파에 앉아서 그는 생각의 나래를 펼쳤다. 당시에 어떻게 20만원하는 집을 선택하려고 했지? 당시 많은 친구들에게 가르침을 구하고, 적지 않은 분석과 조사도 했다.

먼저, 1차금을 낼 수 있느냐가 문제였다. 갑돌이는 겨우 7만원 저축이있었고 만일을 위해서 조금 남겨두어야 했다. 이리저리 계산을 해보니 6만원정도밖에 낼 수 없는 형편이었다. 은행규칙으로 본다면 주택구입시 반드시 1차금으로 30%이상을 내야했으므로 6/30% = 20만원 이라는 계산이 나와 20만원짜리 주택을 택해야 했다.

두번째, 매월 상환해야 할 금액을 때에 맞춰 낼 수 있는가 여부였다. 일반 규율로 보아, 자신의 연수입의 6~7배를 초과하지 않는 집을 선택하는 것이 타당한데, 만일 이 기준을 넘어서면 실제 지불능력을 넘어서는 모험이 되어 버린다. 갑돌이 연수입은 3만원, 이 기준으로 보면 갑돌이는 3*6=18~21만 원짜리 집을 선택하는 것이 옳다.

세번째 고려할 것은, 지금은 이렇게 지출 가능하지만 어늘날 곤란한 일이 생기는지 여부이다. 이문제는 크게 걱정하지 않았는데, 직업이 소프트웨어 프로그래머라서 전망이 좋은 직업이었다. 이렇게 하여 자기 연수입에 자신이 있었고 지금 지출이 가능하다면 앞으로도 문제가 없을 것으로 보았다.

그 밖에도 주택의 환경 또한 매우 중요한 고려대상이다. 갑돌이는 세심한 사람이라서 미래의 주택의 주변환경도 꼼꼼히 고려하여 풍경과 공기가 좋은 곳을 골랐을 뿐더러, 이 집의 지리적 위치도 매우 좋아서 장래에 가격상승이 기대되었다.

계속 고민한 끝에 갑돌이는 큰맘먹고 이 20만원짜리 주택을 구매하기로 결정했고 지금 남은 결정은 상환기간을 얼마로 하는지이다. 보아하니 돈뿐 아니라 체력과 정신력도 많이 투자를 했는데, 상환기간을 어떻게 할 지 알아보자.

 

상업대출신청시 구비자료

주택을 구매하는 조건은 쉽지가 않은 일이고 천천히 해야 한다. 현재 정책대로하면 아래의 자료를 제출해야 한다.

1.거민신분증 원본 및 복사본 居民身份证原件及复印件

2.주택구입인정서 원본 및 복사본 房屋认购书原件及复印件

3.1차금납부증명 원본 및 복사본 首期房款的缴纳原件及复印件

만일 1차금이 은행에 예금되어 있다면, 통장 또는 춘단 원본 및 복사본을 낼 것

4.월상환능력 증명, 개인 및 가정수입증명, 춘단(통장 또는 기타 유가증권 등)

 

갑돌이는 이 조건을 보고 다음에 반드시 자료를 갖추어 오겠다고 하자 담당자는 만족해했다. 담당자는 이 자료를 준비 다 한 후에 갑돌이는 전문기구를 찾아서 은행이 지정한 변호사에게 검증을 받아야만 진신성을 은행에서 인정한다고 했다.

 

상업대출상환기간의 결정

대출상환의 기간을 결정하는 일은 쉽지가 않은데, 기간을 짧게 하면 매월 상환액이 높아져서 곤란하고 기간을 길게하면 은행에 이자가 높아지게 된다.

은행의 규정상, 상환기한은 30년을 넘을 수 없다. 그리고 상환방식에는 3가지가 있다.

 

1.원금과 이자를 포함한 매월 일정액 상환

계산공식은 :

매월 상환액 = 대출금*대출월이자*(1+대출월이자)월로 계산한 이자의 제곱근 나누기[(1+대출월이자)월로 계산한 이자의 제곱근 -1]

每月还款额=贷款额×贷款月利率×（1+贷款月利率）^{按月计算的贷款期限}÷[（1+贷款月利率）^{按月计算的贷款期限}-1]

 

2.대출원금의 일부를 미리 상환

돈을 빌린 사람은 정상적으로 월상환을 하면서 동시에 원금의 일부를 낼 수 있다. 그럼대출원금에서 이만큼을 제하게 된다. 단 상환금액은 반드시 만원 단위로 끝나야 한다. 일부를 일시에 상환한 날로부터 월균등상환액을 다시 산출하여 새로운 계약을 맺는데 원래 기한을 초과할 수 없으며 이율은 조정되지 않는다. 계약의 변경에 서로 서명후 도장을 찍어 유효하게 된다. 돈을 빌린 사람은 다음번 상환부터 새로운 월균등상환액을 적용받는다.

 

3.한번에 남은 금액의 원금과 이자를 상환

미리 상환하게 된다면 계약의 약정에 따라 남은 금액과 이자 상관비용을 전부 상환할 수 있다. 이율은 계약시 정한 이율이고 조정되지 않는다.

이처럼 여러가지 방식이 있긴 하지만 갑돌이는 첫번째를 골랐다.

한달 급여가 2500원, 매일 고정지출이 600원, 매월 400원 저축하고 1500원의 여윳돈으로 상환을 할 수 있다. 월이율이 5.28%라고 하여 1번 방식을 택하여 20년동안 상환을 하게 된다.

만일 앞으로 급여가 오르면 더 일찍 상환할 수가 있다.

 

상업대출의 마지막 절차

대출담당자의 전화를 받은 갑돌이는 한달음에 은행으로 갔다. 사무실에는 몇 명이 앉아 있었는데 감돌이가 이번 일로 만났던 무슨 변호사, 부동산회사 등등의 사람들이었다. 나머지는 모르는 사람들이었다. 이렇게 많은 사람들이 자기 대출 건을 위해 모였다고 생각하니 감격도 되었다.

자기의 모든 자료를 제출하고 이 사람들은 일처리가 빨랐다. 그자리에서 담보와 보험을 처리하고 공증처에서 공증을 하고, 대출담당자도 자기 일을 처리했다.

그런데 대출담당자가 세금을 냈느냐고 물어본다. 국가규정에 의하면 주택구입시 구입가격의 0.05%를 인화세 0.5%의 교역비, 6%의 부동산 취득세를 내야 한다.

이 세금을 다 내고 나면 이제 은행에서 70%의 주택구입액을 부동산업자에게 주게되고 갑돌이는 대출받은 금액과 이자의 월상환만 착실히 하면 된다.

 

아래는 지금까지의 간략한 과정이다.

１、 到房产公司处选购住房，支付首期购楼款项；（３０％）
２、 与房产公司签订房地产买卖合同，提出按揭申请；
３、 到银行或指定的律师事务所提交资料，接受按揭资格的审查；
４、 在银行办理银行卡；
５、 发展商通知客户在确定的日期到楼宇按揭现场办公地点办理有关按揭手续；
６、 银行、发展商、公证处及保险公司联合进行楼宇按揭现场办公；
７、 办理抵押登记后，由银行把余款划至房产公司 ；
８、 幸福的搬进新房，享受阳光、雨露；
９、 每月勒紧裤带还钱；

１０、 房款全部还完，小乐得到产权，并收到老乐退他的各种资料。

 

1.부동산회사에 가서 살 집을 고르고 1차금을 지불 30%

2.부동산회사와 주택구매합동에 서명, 담보대출 신청

3.은행이나 지정한 변호사 사무실에 자료제출, 담보대출 자격심사를 받고

4.은행에서 은행카드 수속

5.개발상이 고객에게 정확한 날짜를 확정하여 담보대출 현장사무실에서 관련된 수속을 마치고

6.은행,개발상,공증처 및 보험회사에서 담보대출 처리

7.담보등기 처리 후, 은행에서 남은 금액을 부동산회사에 낸다

8.입주

9.매월 상환

10.완납후 부동산권리 취득 각종자료를 돌려받음

출처 : 청도지식포럼 QIF

글쓴이 : QIF 원글보기

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