[스크랩] 한국기업 대부분이 토지 사용증을 받지 못했다는데??

[부동산(청도)-자료] 외자기업이 어떻게 하면 토지 사용증을 받을 수 있을까? 작성자 : [고준봉]

중국투자 한국기업 중 정상적으로 토지 사용증을 받은 사례는 얼마나 될까? 모두들 낯 설은 대륙의 제도아래서 각개전투에만 익숙할 뿐, 누가 어떠한 문제에 직면하고 있는지는 잘 알 수 없다. 이는 우리 개인에서 정부에 이르기까지 아직도 중국사업을 위해서 제대로 된 전략적 프로세서가 없음을 말해주는 것은 아닐는지? 아무튼 전혀 문제가 없다고 장담하던 개개인도 알고 보면 그 역시 고통 속에 있다. 무지함 때문에 정당한 권리행사를 못하는 현실을 직시하고 돌파구를 찾아야 한다. 특히, 중국진출 기업의 토지사용권 문제는 사전에 충분한 대비책을 필요로 한다. 대금을 완납하고도 사용권을 받지 못해 재산상 불이익을 당하는 수많은 업체들, 토지계약이 무효가 되거나, 대안 없이 기다려야 하는 모습들이 이어져가고 있다. 2003년 말로 기억된다. 시골 정부에 이르기까지 외자유치를 빌미로 토지의 불법 형질변경이 난무하자 중앙 정부에서는 무허가는 무효라고 또 다른 쐐기를 박았다. 어쨌건, 이러한 억제책은 진출기업의 가장 큰 애로점으로 부상되었고, 책임 있는 정부 당국과의 원칙적이고 법률적 효력이 있는 서면 계약만이 유일한 대응책 임을 인식하기에 이르렀다. 토지사용을 둘러싼 분쟁과 불이익을 피할려면, 아래와 같은 중국토지의 이해와 철저한 사전 조사를 권고드린다. 1. 토지사용권 취득 유형 (1) 출양(出讓) - 해당 토지 관할 시.현 인민정부 토지관리부서에 토지대금을 납부하고 일정기간 동안 토지사용권을 취득하는 방식 (쌍방 협의나 경매, 입찰을 통하여 이루어짐). 집체토지는 반드시 국유토지로 변경한 후 토지사용권을 출양할 수 있음. (2) 획발(劃拔) 국유토지의 특수한 공급방식으로 ‘劃拔’이라고 하여 정부가 무상으로 토지사용권을 배분 하는 방식으로서, 공공목적에 한정하여 극히 제한적으로 운용되고 있음. (3) 전양(轉讓) 법에 따라 토지사용권을 취득한 자로부터 토지사용권 잔여기간 범위 내에서 토지사용권을 다시 취득하는 방식임.(개인소유자로부터 구입하는 방식임 – 당초 출양시 용도로 제한됨) 2. 토지 출양(出讓)시 유의사항 (1) 양도자 소속, 지위, 신분, 자격 확인 - 현급이상 인민정부 토지관련부서와의 계약 (2) 2005년 8월 1일 이후에 개발구관리위원회와의 토지사용권 出讓契約은 무효 (3) 鄕.鎭級 개발구 진출시 신중 – 대부분이 토지 출양 권한이 없는 무허가 개발구임. 3. 토지사용권 轉讓 취득시 유의사항 (1) 토지사용권증서 확인 - 법적 분쟁에 대비하여 양도인의 토지사용권증서 보유여부 확인. (2) 轉讓 취득 후에는 즉시 양수인 명의로 변경 등기를 할 것 4. 국유토지사용증서 취득 (1) 국유토지사용 신청 - 반드시 건설에 앞서 법에 따라 신청 하여야 함 (2) 국유토지사용 등기 - 규정에 따라 등기한 경우에만 법적으로 보호 받을 수 있음 (3) 국유토지사용증서 취득 - 토지사용증서를 취득하지 못한 경우 법률의 보호 받지못함 (토지사용권 매각 또는 증여, 저당을 설정하기 위해서는 반드시 토지사용권증서가 필요함) 5. 토지용도 변경 시 유의사항 (1) 계약서 수정 필요 - 토지사용권 양수인이 出讓계약에서 정한 토지용도를 임의로 변경한 경우, 양도인은 계약의 해제를 청구할 수 있음. (2) 양도금액 재조정 및 변경등기 필요 - 토지용도 변경 시에는 동일 용도에 대한 양도금 표준에 맞게 양도금을 재조정하여야 하며, 동시에 등기를 마쳐야 함. 6. 건설공사시공허가증 취득 – 국유토지사용권을 취득한 업체는 국무원에서 규정한 기준과 방법에 따라 대금을 지불한 후 토지를 사용할 수 있다라고 규정하고 있으며, 투자 기업이 국유토지사용증서를 취득하지 않았지만 토지관련 비용을 완납하고 건설공사시공허가증을 취득했다면 그 건축시공행위는 합법적이라고 사료됨. 7. 결론 – 중국사람들도 때로는 “커이”만 되풀이할 뿐 합법적인 토지 사용권의 취득 요령을 모르는 경우가 많다. 토지사용권에 대한 충분한 권익보호를 받기 위해서는 그 당사자인 나 자신이 절차와 지식을 습득하기를 강력히 권유한다. 뿐만 아니라, 기 체결한 토지 계약이 일방적으로 무효로 인정되면 지급된 토지대금 이외에 투입한 건설경영자금, 활동비, 이자 등을 포함해서 배상해야 한다고 약정하는 것이 좋다. 만일을 대비해서 구체적인 손실액수 를 쉽게 입증할 수 있도록 증빙 자료를 수집해두어야 한다. 도움이 되셨는지요. 항상 작은 도움이라도 드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

출처 : 칭다오 한국인 도우미 마을

글쓴이 : 만가복 원글보기

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