[스크랩] 미분양 건설사가 오래 버티는 이유~

미분양 아파트는 통계상 수치만 보더라도 심각합니다.

다만,

그 수치는 어마어마하게 축소되었다는 점을 항상 잊지 마시길 바랍니다.

 

2007년경 부터 이후 미국발 금융위기로  미분양은 한류열풍을 뛰어 넘는 신기록을 세웁니다.

 

미분양.. 청약률 제로인 아파트가 전국에 유행으로 번집니다.(검색만해도 질리도록 나옵니다.)

 

**다음 그림 보시면**  

 

 

 

 

역시 2008년은 대단했던 해입니다. 공식적인 미분양이 25만개(통계는 16만개), 문제는 역시 숨어 있는 비공식..

(숨겨진, 건설사가 꽁꽁 숨기는... 미분양 찾는 법 다들 아시죠?)

 

당시에 분양했던 25%(4개중 1개단지)가 청약률 제로라는 겁니다.

그럼, 나머지는 100% 완판?

 

하나도 안팔리는 경우...

한 개만 팔리는 경우도 나올 수 있고,

절반만 팔리는 경우도 나올 수 있고,

완판되는 경우도 나올 수 있다고 본다면..

 

당시의 미분양은 어림잡아도...상당수라는 것을 짐작할 수 있습니다.(이전 년도의 해결 안된 미분양까지 합하면)

 

아무튼, 제가 2008년도의 미분양 아파트를 말씀드리려고 합니다.

분양가가 지금 새롭게 분양하는 것 보다 높았고,

인근의 안정된 아파트(기존 아파트)의 시세보다 높았습니다.

그렇습니다.

당시에는 새로 분양하는 아파트가 기존 아파트 가격을 끌어 올리는 견인차 역활을 해줬습니다.

그래야...

기존아파트에서 호시탐탐 노리던 '붕어'들이 웬만한 미끼도 덮석 물었기 때문입니다.

당시, 지금 아파트 안사면 가격 더 올라가서..평생 내집마련은 힘들거야...라는 분위기를 조성합니다.

실제로는 미분양 천지인 상황에도...프리미엄이 붙습니다.(2007년까지는 프리미엄이 붙는 곳이 더 많았습니다)

 

자..

말도 많고 탈도 많은 선분양(물건을 보지 않고 사는 구조... 이런 구매 현상은 아파트 말고도, 믿을 만한

사람들이 광고하면, 냅다 사는 홈쇼핑도 있습니다.실제로 가격조사해 보면, 재고 이거나, 비싸거나..)

 

일단,

제목처럼

간당 간당한 미분양 건설사가 버티는 이유로 바로 들어가겠습니다.

 

얘기가 길어질 것 같은 불길한 예감...

 

일단 분양을 하면(나머지는 검색해 보시고)

모델하우스를 짓습니다.(건설사가 짓는 경우와 협력업체가 짓는 경우가 있습니다. 후자가 대부분)

분양공고를 냅니다.

사람들이 바글바글 모입니다.

대부분이 관계사 직원들, 모자라면 아르바이트 동원(버스로 동네 아줌마, 할머니, 냄비세트 준다고 모집)

1000세대 모집에

인기 있는 단지는 전날부터 야영준비하고 사람들이 몰립니다.

새치기 하면, 살인도 불사할 분위기 됩니다.

이런 상황속에 껴있다 보면, 알바로 동원된 아줌마들도 계약할 정도가 되어 버립니다.

계약을 받습니다.

이런,

내 앞에 100명도 없었는데, 내가 원하는 평형은 매진이네요....

임직원 명의로 대부분을 빼놓았기 때문입니다.(이건 사실 증거는 없습니다. 믿거나 말거나.. 그간 뉴스를

종합해 보면 그게 증거랄까요..)

 

첫 날부터 프리미엄이 붙은 매물이 거래됩니다.

성질급한 한국인들... 그걸 또 삽니다.

문제는 여기서부터...

임직원, 협력업체 직원들중에... 빨리 파는 놈과, 피 좀 더 받겠다고 버티는 놈이 생깁니다.

여기까지는 과열된 웬만한 단지에서 흔히 볼 수 있는 광경입니다.

 

문제는 버티는 놈(임직원)이 많은 상태에서, 열기가 식어 버리는 경우입니다.(2008년에 대거 발생)

애가 타기 시작합니다.

피를 주고 구매했던 뒷차까지도 애가 탑니다.

 

슬그머니, 회사 보유분으로 물건이 다시 나오기 시작합니다(동호수 지정..이란 말이 있으면 100%)

이런 물건이 돌면, 프리미엄을 주고 샀던 사람들 조차도, 물건을 다시 토해내는 진풍경이 벌어집니다.

 

그러나, 우리 정부가 어떤 정부입니까? MB때만 굵직한 부양책만 20여차례(30건이 넘을겁니다)

이런 미분양을 오르길 희망하며 계약하는 사람들이 생겨납니다.

그러나, 상승세는 타지 못하고, 또다시 물건이 나오고,

정상 계약자들까지도 물건이 다시 나오고,

그러다가 다시 부양책이 나오면 물건이 쏙 들어가고, 미분양도 여러 건 계약됩니다.

.

..

그런, 짜고 치는 고스톱판이 2년여를 지나니....

 

드뎌, 입주....

 

설레는 마음으로 입주한 사람들(애공, 30%도 안되네... 미분양 거의 다 팔렸다는데..왜 입주율이 이모양이야..)

팔리긴 팔렸습니다.

입주거부소송을 준비하고 있습니다.

버럭!!! '자재가 약속한 것과 틀려!

또 버럭!!! '왜 시청에서는 이런 부실 아파트를 준공(사용승인)을 내준거야...담당자 누구야...

아니...시장 나오라고 햇!!!!!

 

이삿짐 차를 가로 막고 이사를 못하게 합니다.

뉴스에서 노조원들 파업하면서 머리깎고, 빨간 띠 두른것 보면서..."저런..빨갱이들..."

했던 사람들이...자신도 머리를 깎고, 빨간 띠를 두르고, 슈퍼맨이 됩니다.

이런, 광경은 너무 자주 봐서, 뇌리에 훤하게 찍혀있네요.. 그쵸?

 

30%만 입주..

40% 정도는 소송중...

나머지 30%는 할인 분양중...

 

이정도 단지는 아주 훌륭한 단지입니다. 그냥 10년은 버팁니다.(건설사 입장에서)

입주마감후 2~3년까지는 짜장면 곱빼기 먹으면서 버팁니다.

여기서 의문?

무슨 돈으로 버티지?

입주기한이 마감되었는데도 잔금을 치르지 않으면, 연체가 됩니다.

입주거부하고 있는 40%의 사람들은 이미 계약금 10%와 무이자든, 이자후불제든 중도금60%의 채무자입니다.

건설사에 분양가의 70%가 입금된 상태...

거기에 보너스로 연체이자가 계산되고 있습니다.

소송 중간 중간에...

건설사(시행사)는

버티고 있는 입주예정자들에게 협박편지를 보냅니다.

연체이자에 대한 내용만 보내도 그 자체가 협박..

제가 경험한 어떤 현장에서는... 언제까지 입주하면, 연체이자 안받겠다..이사비용 얼마 지원해 주겠다...라는

식으로, 모아져 있던 힘(단체소송)을 분산 시킵니다.

착한 대한민국 국민성, 쪽바리가 밟아도, 딸들을 위안부로 데려가도 반항 한 번 제대로 못했던 착한 국민성..

오히려, 그들을 도와주는 앞잡이들이 지금 더 큰소리 치고 살고 있는 용서의 달인들...

 

협박 편지에 잔금치르고 입주하는 사람들...대거 등장..

힘이 약해진 비대위(비상 대책 위원회)는 더 강하게 저항하지만, 그 숫자가 '신불자' 되는 것 보단 낫다...라는

나약한 사람들이 빠져나가면서, 더 약해집니다.

 

이젠, 갑, 과 을, 이 바뀔차례...

게다가 입주자의 손을 들어주는 법원의 판결은 거의 없는 상황.(원고 일부 승소가 고작)

 

와!.. 이쯤 되면, 자존심 싸움..

자존심 싸움을 하면서, 아무도 모르게 뒤로는 중개업소에 분양권 싸게 내놓는 사람들... 왕창 등장!!

또 그걸 알고 있는 건설사.

 

그렇게 -20%의 매물까지 등장하게 됩니다.

그런 물건이 2010년도에 수도권 중개업소의 매물장을 도배를 합니다.

 

중간에 건설사를 찾아가 계약 해지를 해달라고 울고 불고 매달리는 사람들 .... 왕창 등장!!

건설사.. 묵묵부답!(계약 해지 절대 해줄 수 없습니다)

분양권 손해 왕창 보고 팔아도 안팔리고,

해지는 안해주고,

울며 겨자 먹기로 입주하는 사람들 등장(깡통아파트: 대출 60% 받고, 나머지는 싸게 전세놓음)

분양권 해지가 쉽지 않습니다.(이거 그냥 계약금 포기하면 되는 줄 아는 사람들이 대부분입니다)

다음의 절차를 거쳐도 될까 말까 입니다. 법무사 수수료도 줘야 합니다.

 

1. 분양권 해지 무료 상담

2. 은행과의 관계 정리(중도금 대출의 채무자가 누구? 바로 계약자)

3. 시행사, 시공사와의 관계 정리

4. 손해배상금, 위약금 정리

5. 계약 해지

연락처 : 법무법인  법대로

 

대부분의 사람들은 연체하지 않기 위해 잔금치르고(이 과정에서 2순위 높은 이자의 대출 받게됩니다)

살고 있던 집은 안팔리는 이중고를 겪습니다.

 

바로, 버티는 이유는 원가입니다. 돈이 모자라면, 공사비를 아파트로 줄수도 있습니다.

가끔씩, 계약 해지도 해주는 조건으로 연체이자, 중도금이자, 계약금 포기, 위약금 몽땅 더해서 받습니다.

 

아니, 이정도는 누구나 알고 있는 스토리... 맞습니다.

여기서 끝나면, 댓글 테러를 받습니다.

 

준공후 미분양!

이자도 높은 걸 쓰고 있는 중견 건설사(대겹 건설사는 상상도 못할 저금리 애용함)

미분양 할인해 준다고 해서 가족 나들이 갑니다.

모델하우스는 이미 철거되고 없고, 아파트 1층, 2층 정도에 분양사무실이 입주해 있습니다.

분양 거의 다 되고, 몇개 안남았다고 담당자가 겁부터 줍니다. (쌰팔, 커피부터 좀 주지..)

인터넷 되는 스마트 폰을 가지고 있지만, 미분양 현황을 ...그 앞에서 검색해 볼 용기가 나지 않습니다.

애들하고, 마눌님이 좋다고 하고, 전세 구하느니 사자고 하니깐...냅다 계약...(입주할 확률보다,

해지할 확률이 더 높습니다.)

이삿짐은 들어와 보지도 못한 채, 계약했다, 해지했다, 들었다, 놨다...요물이 아니라,

건설사 버티는 자금 지원해 주는 사람들이...우리 서민들...(언제? 정부 부양책 나올 때 마다...)

 

먼저, 버틸 건설사 인지 못 버틸 건설사인지 파악하기!!

역시 가장 중요한게 입주율입니다.

낮에 확인하는 방법은

-에어컨 실외기가 있나?, 버티컬, 커텐은 했는지..

밤은 쉽죠..

-불꺼진 창.

입주율이 낮은 아파트는 입주 거부중이거나 미분양이 심하다는 뜻.

오히려 입주거부중이면 건설사가 버티기 더 쉽습니다. 분양대금 거의 받은 상태니까요..

 

거부도 아니고, 순수하게 미분양 70%(30%만 입주)

아무리 아파트 짓는 원가가 싸도 이상황이 오래 지속되면 못버팁니다.

그.

러.

나.

이정도의 상황도 버틴다면?

**등기부 열람해서 보여드리려고 했는데...인터넷등기소 정검중이네요.**

원래 이시간에 점검은 하지 않는데 희안합니다(금요일 저녁입니다)

나중에라도 관련 그림 올릴께요..(아...중요한데..아쉽)

 

아! 70% 미분양.

버티기 힘든 상황이 분명합니다.

 

크게 두가지 루트를 통해서 자금이 들어옵니다. 

 

3개월 단위로 정부의 부양책이 발표되니, 수요자가 잠깐 몰립니다.

계약금 10%(통상 잔금의 여유를 3개월정도 줍니다)

-->잔금을 못치르는 유형의 대부분이

할인 30%

계약금 10%, 대출 60%면 내돈 없이 입주가능?

에공... 분양가의 60%를 대출해 주던 것은 옛날얘깁니다.

대부분의 은행들은 입주(집단대출)가 끝나면, KB시세를 따릅니다. (시세가 있을리 없죠.. 다시 감정을 합니다)

감정가가 턱없이 낮게 나옵니다. 그렇게 계약 포기하는 사람들 대거 등장...

계약금 돌려주겠습니다. 다음부터는 신중하게 투자하세요! --->하는 건설사 있을겁니다. 찾으면 삐삐요망~

 

이렇게 2,3개월마다 정책 나올때마다, 버티는 자금들이 들어옵니다.

(계약을 포기하지 않으면, 잔금을 치르게 되니깐... 돈이 더 들어오게 됩니다)

건설사가, 규제완화, 정책을 부르짓는 이유이기도 합니다.(물론 신규분양에도 효과가 있지만요)

 

그럼 두번째 루트는?

반사기꾼들의 등장입니다.

통매입... 얘기 들어보셨죠?

역시 투자자들을 모아 계약금을 마련하고, 잔금 전에 가격을 높여 팔아 보려 하지만,

요즘 분위기에 누가 덥썩 물까요?

 

이런, 작업중인 물건에는 대출로만 내집마련이 가능하다는 미끼'가 항상 유혹을 합니다.

1금융+2금융+신용대출까지 해야만 가능(역시 집값이 비싼 상황)

미끼를 물었다가 손해보는 사람들도 있고,

순수하게 입주하는 사람들도 있고,

계약금 포기하는 사람들도 있고,

통째로 매입했으니깐..계약금좀 돌리도... 라고 했다간, 턱 돌아갑니다.

 

결국, 빈번한 정책으로,

미분양 건설사는 가격을 내리는 시늉만(옵션 무료 등) 수년 째 하고 있습니다.

그 정책에 미분양을 실수요자도 아니면서 계약하는 사람들을 우리는 투기꾼이라고 쓰고 개쉑이라 부릅니다.

그들이 턱없이 높은 미분양아파트를 배짱 튕기면서 팔고 있는 건설사들이 남들 짜장면 보통먹을때

곱빼기 쳐 먹으면서 버티게 해주는 원흉입니다.

물론, 모든 건설사가 이렇다면... 큰 일나죠.. (하지만 거의 대부분이 애용한다는...노가다 단순해서리..대충.철저.)

 

가끔, 엄청나게 싼 통매입(미분양)이 나오기도 합니다.

시행사, 시공사가 부도난 경우입니다.

(분양가의 35%)

PF는 철저하게 보증, 대출로 이뤄집니다.

주택보증,

투자신탁 등을 아실겁니다.

 

담보신탁,

건설사는 짓고 있는 아파트를 담보로 신탁회사에 제공하고 채권자(은행)로 부터 대출을 받아 공사를 합니다.

건설사와 신탁회사가 담보신탁계약을 하게되고,

신탁회사는 채권자에게 수익권 담보제공을 하게됩니다(1종수익권: 선순위, 2종수익권: 후순위)

 

공사가 정상적으로 완료되고, 모든 입주자들이 잔금을 납부하면,

그 대금으로 모든 대출을 상환하면 신탁계약이 끝나는 겁니다.

 

어, 이거, 우리 일반 담보대출하고 비슷?

근저당 설정을 하고 담보대출을 받는 것과 방법이나 구조가 비슷합니다.

담보대출... 못갚으면, 경매...

담보신탁은 공매..라는 차이가 있습니다.

 

바로, 공매 물건이 싸게 나오는 겁니다. 일반인들이 싼 경매 물건을 찾듯이...

다만, 이런 경우, 시공사, 건설사의 부도로...공매는 수십에서 수백세대의 물건이 통으로 나오는 차이랄까요?

 

- 그럼? 여러사람이 돈을 모아서, 공매에 참여?

-->NPL 검색해서 보시면 장단점 나옵니다. 일반인의 손에 그런 좋은 채권이 다이렉트로 오지 않는 다는 사실을

깨달으면 사기 당하실 일 없습니다.

 

- 건설사가 분양가의 35%에 충분히 팔 수 있을텐데... 굳이 공매까지?

-->이미 부도난 건설사나 시행사는 아무런 행사를 할 수 없습니다.

유치권 포기까지 해야하는 상황이니까요..(경매때도 유치권 등 보이지않는 권리.. 주의해야 하는 것 아시죠?)

(참..저는 경매는 모르니깐..관련 문의 절대 금지.. 선무당이 사람잡으니까요..)

 

- 그럼, 누군가는 35%에 낙찰받아  되팔텐데, 그런 싼 물건은 대체 어디에 있나?

유통마진이 포함되어, 제가격보다 약간만 싸게 나올 뿐... 엄청 싼 매물은 우리들 손에 닿지 않습니다.

NPL은 세금도 없다능.....에공...통으로 돈 많은 넘들이 싹쓸이 해가는구나~를 알게 되면, 에효~

 

술이 취해서, 쓰고 싶었던 말이 많았는데... 나중에 맨정신에 수정좀 할께요..

(거실이 발이 시렵네요..마눌이..나보다 보일러를 더 사랑하나봐요.. 엄청 아끼네요..)

 

**잠깐 마눌 자랑**

제가 1996년에 결혼해서,

방한칸 1800만원 전세로 신혼살림 차렸는데.. 그 때가 오히려 그립습니다. 썰렁한 거실을 보니...

 

결혼전에, 사업하다 쫄딱, 신불자 직전(데이트 비용, 와이프가 제공, 와이프는 직장 상사의 여동생)

사업실패후, 친구와 후배의 도움으로 용산에 컴퓨터 매장차려서(부품 판매),

마누라가 엄청 아껴써서, 2년만에 바로 집사고(30평 아파트), 3년후 입주하고,(열심히 벌어서 중도금 납부 가능

했었음) 그런, 모든 것이 집 값이 저렴했기 때문에 가능했었는데....

불과 15년 지났을 뿐인데.... 젊은애들이나, 아들녀석들 생각하니, 한숨만............

 

제발, 주위에 정신 못차리고, 한 방에 부동산으로 돈 벌려는 사람들 있으면, 혼쭐을 내주세요..

 

내일 학교 안간다고, 중딩, 고딩 녀석들 아직도 겜중...

내일 회사 안간다고, 어깨 빠지도록 글쓰는 중..(집안 꼬라지... 넘 좋다..딱 좋다...)

 

즐거운 주말 되세요~

 

 

 

 

 

 

출처 : 부동산

글쓴이 : 성공예감 원글보기

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